Una parete spostata senza avvisare il Comune costa mille euro anche se è in regola

Chi ristruttura casa scopre presto che il preventivo dell’impresa è solo una parte del conto. Prima di aprire il cantiere bisogna sapere se i lavori rientrano nell’edilizia libera, se serve una comunicazione asseverata o una segnalazione certificata, o se occorre un vero permesso del Comune. La differenza non è formale: cambia il tecnico da pagare, i giorni da attendere e, se si sbaglia, la sanzione da versare anche quando l’opera è perfettamente conforme alle regole.

Quattro livelli in un solo testo unico

Il decreto del Presidente della Repubblica 380 del 2001, il Testo unico dell’edilizia, ordina gli interventi in base al loro impatto. All’estremo più leggero sta l’attività edilizia libera, che non richiede alcun titolo. Poi viene la CILA, comunicazione di inizio lavori asseverata, quindi la SCIA, segnalazione certificata di inizio attività, e infine il permesso di costruire. Regioni e Comuni possono aggiungere regole proprie, ma lo schema nazionale resta questo.

Cosa si fa senza chiedere nulla

L’articolo 6 del Testo unico elenca gli interventi liberi, sempre nel rispetto dei piani urbanistici, dei regolamenti edilizi e delle norme di settore, da quelle antisismiche a quelle sul risparmio energetico. Vi rientrano la manutenzione ordinaria, cioè riparazioni e rinnovo delle finiture e degli impianti esistenti; l’eliminazione delle barriere architettoniche, purché non comporti ascensori esterni o manufatti che alterano la sagoma; le vetrate panoramiche amovibili su balconi e logge; tende, tende da sole e pergole anche bioclimatiche che non chiudono stabilmente uno spazio; la pavimentazione di spazi esterni entro l’indice di permeabilità; gli elementi di arredo delle aree pertinenziali. Le opere stagionali o temporanee, da rimuovere entro 180 giorni, sono libere ma vanno comunicate al Comune prima dell’avvio.

Un decreto del Ministero delle Infrastrutture del 2 marzo 2018 ha pubblicato un glossario unico che traduce queste categorie in un elenco di opere concrete, dal rifacimento del bagno alla sostituzione della caldaia; l’elenco non è esaustivo, ma è il riferimento che gli sportelli comunali usano per rispondere a chi chiede se serve una pratica.

La CILA copre quasi tutto il resto

L’articolo 6-bis ha una formula residuale: tutto ciò che non è edilizia libera e non richiede SCIA o permesso di costruire si realizza con una CILA. In pratica è il titolo della ristrutturazione domestica ordinaria: spostare tramezzi non portanti, rifare gli impianti con nuove tracce, frazionare o unire due appartamenti senza toccare le strutture, cambiare la distribuzione interna. La comunicazione va presentata prima di iniziare, firmata da un tecnico abilitato che assevera la conformità del progetto; non c’è un’attesa, i lavori possono partire subito dopo la trasmissione.

Il comma 5 è quello che sorprende di più. La mancata comunicazione comporta una sanzione pecuniaria di 1.000 euro, anche se l’opera è del tutto regolare: la violazione è l’assenza della comunicazione, non il contenuto dei lavori. La sanzione è ridotta di due terzi, quindi a circa 333 euro, se la comunicazione viene fatta spontaneamente mentre l’intervento è ancora in corso. Chi si accorge a metà cantiere di aver dimenticato la pratica ha quindi interesse a presentarla subito, prima della fine dei lavori.

La SCIA quando si toccano strutture e prospetti

L’articolo 22 riserva alla SCIA la manutenzione straordinaria che riguarda le parti strutturali o i prospetti, il restauro e risanamento conservativo sulle parti strutturali, e la ristrutturazione edilizia che non rientra tra i casi più pesanti dell’articolo 10. Aprire una porta in un muro portante, rifare un solaio, modificare una finestra sulla facciata: sono tutti casi di SCIA. Anche qui il tecnico assevera e i lavori possono iniziare dalla presentazione, ma il Comune può verificare e ordinare di conformare l’opera.

Le sanzioni dell’articolo 37 sono proporzionate al vantaggio: per opere eseguite senza SCIA o in difformità, la sanzione è pari al triplo dell’aumento di valore venale dell’immobile prodotto dai lavori, e comunque non inferiore a 1.032 euro. Chi presenta la SCIA spontaneamente mentre i lavori sono in corso paga invece 516 euro. Sugli immobili vincolati la sanzione per restauro senza titolo va da 516 a 10.329 euro, con la possibilità di ordinare il ripristino.

Il permesso di costruire e i suoi tempi

Il permesso serve, secondo l’articolo 10, per le nuove costruzioni, la ristrutturazione urbanistica e la ristrutturazione edilizia che porta a un organismo in tutto o in parte diverso, con modifiche della volumetria complessiva, oppure, nei centri storici in zona A, con cambio di destinazione d’uso; e per le modifiche di sagoma, prospetti e volumi degli immobili tutelati dal Codice dei beni culturali. Per una famiglia il caso tipico è l’ampliamento o la sopraelevazione.

I tempi sono fissati dall’articolo 20: il responsabile del procedimento ha 60 giorni dalla domanda per l’istruttoria e la proposta, e il provvedimento finale arriva entro i 30 giorni successivi, termini che possono essere raddoppiati solo per progetti particolarmente complessi. Se il Comune non risponde con un diniego motivato entro la scadenza, si forma il silenzio-assenso, salvo che l’immobile sia soggetto a vincoli. Al permesso si accompagna il contributo di costruzione, calcolato dal Comune.

Quanto costano le pratiche

Ogni titolo ha tre voci di spesa. L’onorario del tecnico, geometra, architetto o ingegnere, che redige progetto e asseverazione e che si concorda liberamente. I diritti di segreteria del Comune, che variano da ente a ente e che vanno chiesti allo sportello unico per l’edilizia. E, alla fine dei lavori, l’aggiornamento catastale: se l’intervento ha cambiato categoria, classe o consistenza dell’unità, la dichiarazione di variazione va presentata con la procedura Docfa entro trenta giorni dall’ultimazione, a cura di un tecnico abilitato, con un tributo di 70 euro per ogni unità immobiliare. Il ritardo è sanzionato. La planimetria aggiornata servirà anche il giorno in cui la casa verrà venduta o donata ai figli: il notaio verifica la conformità catastale prima dell’atto.

Quando i lavori sono già fatti

Dal luglio 2024, con il cosiddetto decreto Salva Casa, l’articolo 36-bis disciplina l’accertamento di conformità per le parziali difformità dal permesso o dalla SCIA e per le opere eseguite senza SCIA. La richiesta si può presentare finché non sono state irrogate le sanzioni; le opere devono rispettare la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e quella edilizia vigente al momento della realizzazione. Si paga un’oblazione: il doppio del contributo di costruzione, oppure il doppio dell’aumento di valore venale stimato dall’Agenzia delle Entrate, che per le opere senza SCIA è compreso tra 1.032 e 10.328 euro, ridotto tra 516 e 5.164 euro se l’opera era conforme sia quando fu realizzata sia oggi. Il Comune decide con provvedimento motivato entro 45 giorni; in mancanza, la richiesta si intende accolta.

L’avviso al condominio

In un palazzo c’è un passaggio in più. L’articolo 1122 del codice civile impone a chi esegue opere nella propria unità, o nelle parti di uso individuale, di darne preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea; le opere non devono danneggiare le parti comuni né pregiudicare stabilità, sicurezza o decoro dell’edificio. Non è un’autorizzazione, ma un avviso.

Cosa conviene verificare

Prima di iniziare conviene far classificare i lavori da un tecnico abilitato e chiedergli per iscritto quale titolo serve; verificare allo sportello del Comune diritti di segreteria e regolamenti locali; avvisare l’amministratore se si è in condominio; conservare fatture e titoli edilizi, che servono sia per le detrazioni nella dichiarazione dei redditi sia per la futura vendita; e mettere in agenda, alla fine, i trenta giorni per il Catasto. E chi ha dimenticato una pratica dovrebbe presentarla mentre il cantiere è ancora aperto: costa molto meno che aspettare.