Chi rivende una casa entro cinque anni paga sul guadagno, salvo se ci ha vissuto

Un trasferimento di lavoro, una famiglia che cresce, un appartamento comprato come investimento e rivenduto quando il mercato è salito: sono situazioni comuni, e in tutte la data dell’atto di acquisto diventa improvvisamente importante. Il fisco considera reddito il guadagno realizzato vendendo un immobile entro cinque anni, ma lascia fuori proprio il caso più frequente, la casa in cui si è vissuto. Vale la pena capire dove passa il confine.

Quando la vendita produce un reddito

L’articolo 67 del Testo unico delle imposte sui redditi inserisce tra i “redditi diversi” le plusvalenze realizzate con la vendita a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Il conteggio parte dalla data dell’acquisto o della fine della costruzione e arriva alla data del rogito di vendita. Se l’immobile è arrivato per donazione, i cinque anni si contano dalla data in cui lo aveva acquistato il donante, non da quella della donazione.

I terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria fanno storia a sé: la plusvalenza è tassabile sempre, qualunque sia il tempo trascorso, in base agli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

Le due esenzioni che contano di più

La stessa norma esclude due categorie di immobili. La prima è quella degli immobili acquisiti per successione: chi vende la casa ereditata, anche il giorno dopo averla ricevuta, non realizza una plusvalenza tassabile. La seconda è quella delle unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo tra l’acquisto (o la costruzione) e la vendita, sono state adibite ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari.

La formula “per la maggior parte del periodo” va presa alla lettera. Chi ha comprato quattro anni fa, ci ha abitato per due anni e mezzo e poi ha affittato la casa, resta esente; chi l’ha affittata per tre anni e ci ha vissuto per uno, no. La residenza anagrafica è l’indizio più immediato, ma ciò che conta è l’uso effettivo come dimora abituale, da poter dimostrare se necessario.

Come si calcola la plusvalenza

La plusvalenza, dice l’articolo 68, è la differenza tra il corrispettivo incassato e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene. Rientrano quindi, se documentati, l’onorario del notaio e le imposte pagate all’acquisto, la provvigione dell’agenzia, le spese di ristrutturazione sostenute negli anni. Per un immobile ricevuto in donazione il costo di partenza è quello pagato a suo tempo dal donante, aumentato dell’imposta di donazione e dei costi successivi.

Non è il prezzo di vendita a essere tassato, ma solo il guadagno netto. Per questo conviene conservare fatture e ricevute fin dal giorno dell’acquisto: ogni euro di costo documentato riduce la base imponibile.

Imposta sostitutiva al 26 per cento o IRPEF

Al momento del rogito il venditore può chiedere al notaio di applicare un’imposta sostitutiva pari al 26 per cento della plusvalenza, in base all’articolo 1, comma 496, della legge 266/2005. Il notaio riceve la provvista dal venditore, versa l’imposta e comunica i dati all’Agenzia delle Entrate; la plusvalenza non entra più nella dichiarazione dei redditi. L’aliquota è stata del 20 per cento fino al 31 dicembre 2019 ed è salita al 26 per cento dal 2020.

Chi non esercita l’opzione dichiara la plusvalenza come reddito diverso nel modello Redditi, dove si somma agli altri redditi e sconta le aliquote IRPEF ordinarie, che crescono con il reddito complessivo. Per i terreni edificabili esiste in più la possibilità di chiedere la tassazione separata. La scelta va fatta prima dell’atto: una volta firmato il rogito senza opzione, la strada è quella della dichiarazione.

Un esempio illustrativo

Una coppia compra nel 2023 un bilocale a 180.000 euro, paga 8.000 euro tra notaio e imposte e spende 12.000 euro documentati per rifare bagno e impianti. Nel 2026 lo vende a 240.000 euro senza averci mai abitato. Il costo complessivo è di 200.000 euro, la plusvalenza di 40.000 euro.

Se la stessa coppia avesse abitato nel bilocale per almeno due anni su tre, non ci sarebbe nulla da pagare. Se la vendita fosse avvenuta nel 2029, dopo i cinque anni, nemmeno.

Il caso superbonus: il termine sale a dieci anni

Dal 1° gennaio 2024 esiste una lettera b-bis nello stesso articolo 67. Riguarda gli immobili sui quali il venditore, o altri aventi diritto, hanno eseguito interventi agevolati con il superbonus dell’articolo 119 del decreto-legge 34/2020, e stabilisce che la plusvalenza è tassabile se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. Restano esclusi gli immobili ereditati e quelli usati come abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita, o del periodo di possesso se più breve.

Cambia anche il calcolo. Se i lavori si sono conclusi da non più di cinque anni e sono stati pagati con l’aliquota del 110 per cento tramite sconto in fattura o cessione del credito, le spese di quegli interventi non si contano tra i costi; se sono passati più di cinque anni, se ne conta il 50 per cento. In compenso, per gli immobili posseduti da più di cinque anni il costo di partenza viene rivalutato in base all’indice dei prezzi al consumo. Anche in questo caso si può chiedere al notaio l’imposta sostitutiva del 26 per cento.

Chi vende una casa ricevuta in donazione

La donazione non azzera il contatore: se un genitore ha comprato l’appartamento nel 2024 e lo ha donato al figlio nel 2025, il figlio che vende nel 2026 realizza una plusvalenza tassabile, calcolata sul prezzo pagato dal genitore. È uno dei motivi per cui conviene ragionare per tempo su come passare una casa ai figli, come spiega l’articolo su costi e rischi della donazione di una casa. Chi invece ha appena finito lavori di ristrutturazione dovrebbe conservare i titoli edilizi e le fatture, utili sia per i costi inerenti sia per l’eventuale regola dei dieci anni: il quadro dei permessi è descritto nell’articolo su CILA, SCIA ed edilizia libera.

Cosa conviene verificare

Prima di firmare una proposta di vendita vale la pena controllare la data dell’atto di acquisto, o quella del donante se la casa è arrivata in donazione; per quanti anni l’immobile è stato davvero abitazione principale propria o di familiari; se sono stati fatti lavori con il superbonus e quando si sono conclusi; e quali costi si riescono a documentare. Con questi dati il notaio può dire in anticipo se la plusvalenza è dovuta e quanto costerebbe l’opzione del 26 per cento rispetto all’inserimento nella dichiarazione dei redditi.