Dal dicembre 2025 una casa donata si vende e si ipoteca come tutte le altre

Per anni la frase più ripetuta negli studi notarili è stata una sola: una casa donata è difficile da vendere e quasi impossibile da ipotecare. Non per le imposte, che per un figlio sono modeste, ma per un articolo del codice civile che permetteva agli eredi di rivolgersi contro chi aveva comprato l’immobile fino a vent’anni dopo la donazione. Dal dicembre 2025 quella regola non c’è più. Resta però una serie di scelte da fare con calma, perché una donazione non si annulla con un ripensamento.

Perché serve un atto pubblico

La donazione di un immobile è un contratto che richiede l’atto pubblico davanti a un notaio, pena la nullità. Il notaio accerta la proprietà, verifica le provenienze e le eventuali ipoteche, raccoglie l’accettazione del figlio, registra l’atto e lo trascrive nei registri immobiliari, oltre a eseguire la voltura catastale. L’onorario varia da studio a studio e con il valore dell’immobile; conviene chiedere in anticipo un preventivo scritto che distingua l’onorario dalle imposte anticipate per conto del cliente.

L’imposta di donazione quasi mai si paga

Tra genitori e figli l’imposta di donazione è del 4 per cento, ma si applica solo alla parte di valore che supera un milione di euro per ciascun beneficiario. Sotto quella soglia l’imposta è zero. La franchigia è per figlio: chi dona a due figli ha due franchigie distinte. Se il beneficiario è una persona con disabilità grave, la franchigia sale a 1.500.000 euro, qualunque sia il grado di parentela. Il decreto legislativo 139/2024 ha riscritto la materia nel testo unico lasciando invariate queste aliquote e franchigie.

Le imposte che si pagano comunque

La franchigia vale per l’imposta di donazione, non per le altre due imposte che accompagnano ogni trasferimento immobiliare: l’imposta ipotecaria, pari al 2 per cento del valore dell’immobile, e l’imposta catastale, pari all’1 per cento. Per le abitazioni, come nelle successioni, il valore di riferimento è di norma quello catastale, calcolato dalla rendita, che è in genere molto inferiore al prezzo di mercato. A queste si aggiungono l’imposta di bollo e la tassa ipotecaria, importi fissi di qualche decina di euro.

Se il figlio ha i requisiti per le agevolazioni prima casa, le due imposte scendono a 200 euro ciascuna. I requisiti sono gli stessi dell’acquisto: residenza nel Comune in cui si trova la casa, o impegno a trasferirla entro 18 mesi; nessun’altra abitazione acquistata con le agevolazioni, oppure impegno a venderla entro due anni; categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9.

Un esempio illustrativo

Una madre dona alla figlia un appartamento con valore catastale di 120.000 euro. L’imposta di donazione è zero, perché siamo molto sotto il milione. Le imposte ipotecaria e catastale, senza agevolazioni, sono 2.400 e 1.200 euro; con i requisiti prima casa diventano 200 e 200 euro.

Restano fuori onorario del notaio, bollo e tassa ipotecaria. Il conto, in ogni caso, è lontano da quello di una compravendita.

Il rischio che durava vent’anni

Il codice civile riserva a coniuge, figli e, in assenza di figli, genitori una quota dell’eredità, la legittima. Se le donazioni fatte in vita la intaccano, i legittimari possono chiedere, dopo la morte del donante, la riduzione della donazione. Fino al 2025 questa azione poteva colpire anche i terzi: chi aveva comprato la casa dal figlio donatario rischiava di doverla restituire, se non erano passati vent’anni dalla trascrizione della donazione, e le ipoteche iscritte nel frattempo venivano travolte. Per questo le banche concedevano con difficoltà un mutuo su una casa donata e molti acquirenti si tiravano indietro.

L’articolo 44 della legge 182/2025, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre 2025, ha riscritto gli articoli 561 e 563 del codice civile. Oggi la riduzione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha venduto l’immobile, e le ipoteche iscritte dal donatario restano efficaci. Il figlio che ha ricevuto la casa deve, se necessario, compensare in denaro i fratelli nei limiti della loro quota, ma la casa non torna indietro. Le nuove regole si applicano alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge; per quelle precedenti valgono le vecchie norme, salvo che entro sei mesi non siano state notificate e trascritte una domanda di riduzione o un’opposizione.

Il mutuo sulla casa donata

Con le ipoteche al riparo dalla riduzione, viene meno il motivo principale per cui gli istituti rifiutavano di finanziare l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile donato. Ogni banca mantiene però le proprie regole istruttorie e, nel periodo di transizione, potrebbe chiedere al notaio una verifica sulla data di apertura dell’eventuale successione. Chi ha ricevuto una casa in donazione anni fa e si è visto negare un mutuo ha oggi buoni motivi per riprovare.

Vendita, usufrutto o denaro

La donazione non è l’unica strada. Un genitore può vendere la casa al figlio a prezzo reale: si pagano l’imposta di registro e le altre imposte di una compravendita, ma il passaggio non è soggetto a collazione né a riduzione, purché il prezzo sia effettivamente pagato e tracciabile. Può donare solo la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto: continua ad abitare nella casa o a incassarne l’affitto, il figlio ne diventa pieno proprietario alla sua morte senza altri atti, e le imposte si calcolano sul valore della nuda proprietà, più basso di quello della piena. Oppure può donare il denaro per comprare, con le regole descritte nell’articolo su tassazione delle donazioni in denaro ai figli.

Un dettaglio fiscale va ricordato in ogni caso: se il figlio rivende la casa donata, i cinque anni che fanno scattare la tassazione della plusvalenza si contano dall’acquisto del genitore, come spiega l’articolo su plusvalenza e vendita entro cinque anni.

Cosa conviene verificare

Prima dell’atto conviene chiarire quattro punti con il notaio: il valore catastale dell’immobile e se il figlio ha i requisiti prima casa; quanti altri legittimari esistono e se la donazione rischia di intaccare la loro quota; se ha senso riservarsi l’usufrutto; e se il figlio ha in programma di vendere o di chiedere un mutuo nei prossimi anni. Chi vuole anche proteggere il coniuge o un altro figlio in modo diverso può leggere come funzionano le polizze vita con beneficiari designati, che restano fuori dall’asse ereditario.